Aktuell gibt es in unserer Kanzlei viel Resonanz über Internetartikel bezogen auf den S. W. Immofonds 2051. Aufhänger ist die Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe, Aktenzeichen 9 U 33/12. Dieser Rechtsstreit befindet sich derzeit in der Revision bei dem Bundesgerichtshof.

Aufgrund des Versäumnisurteils des Bundesgerichtshofes vom 20.01.2015, AZ: II ZR 444/13 in einem grundsätzlich ähnlich gelagertem Fall, geht der Unterzeichner davon aus, das der S. W. Immofonds 2051 Anleger in dem Fall des OLG Karlsruhe, auch vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommen wird.

Bei diesem Rechtsstreit ging es um einen Schadensersatzanspruch gegen den Fondsinitiator aus erweiterter Prospekthaftung. Die Frage der Kündigungsmöglichkeit gegenüber S.W. Immofonds 2051 als Beklagten zu 1 wurde hierneben behandelt und entschieden.

Bezüglich des erstbenannten Schadensersatzanspruchs ist zwischenzeitlich Verjährung eingetreten. Dieser verjährte gemäß Paragraf 199 Abs. 1 Satz 2 BGB innerhalb von drei Jahren, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von dem Anspruch bzw. den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt. Gemäß Paragraf 199 Abs. 3 Satz 1 BGB verjährt dieser Anspruch jedoch spätestens zehn Jahre von seiner Entstehung ab.

Der Schaden ist entstanden mit Zeichnung des Beitrittsformulars. Soweit dem Unterzeichner bekannt ist, sind damit Schadenersatzansprüche grundsätzlich mit der Einrede der Verjährung belastet.

Bezüglich der Kündigungsmöglichkeit gegenüber der Gesellschaft wird im Tenor des Urteils des OLG Karlsruhe festgehalten, dass der Fondsgesellschaft keine Ansprüche gegenüber der Klägerin zustehen, mit Ausnahme eines eventuellen Anspruchs aus der noch zu erstellenden Auseinandersetzungsbilanz.

Zu diesem Punkt wird unter der Rn. 181, auf Seite 18 oben ausgeführt,

„b) Die Feststellung ist allerdings mit einer Einschränkung auszusprechen. Es ist derzeit nicht bekannt, wie hoch ein Abfindungsguthaben der Klägerin sein wird oder sein kann. Bei der Erstellung der Abfindungsbilanz sind grundsätzlich ausstehende Einlagen der Klägerin als Rechnungsposten mit zu berücksichtigen.

Soweit sich aus einer Verrechnung des anzusetzenden Wertes der Beteiligung der Klägerin einerseits und den ausstehenden Einlagen andererseits ein Saldo zugunsten der Beklagten zu 1 ergeben sollte, kann die Beklagte zu 1. diesen Anspruch gegenüber der Klägerin noch geltend machen.“

Für die Klägerin der Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe spielte diese „Randnotiz“ keine Rolle, da ihr ja zugesprochen wurde, ihren Schadensersatz gegenüber der Beklagten zu 2 Zug um Zug gegen Abtretung aller Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 und gegen die Treuhandkommanditisten aus und im Zusammenhang mit der Beteiligung fordern zu können.

Auch der Bundesgerichtshof hält in der zitierten Entscheidung fest (Seite 6, RN 10):

2. Zu diesen Rechten gehört auch das Recht des Anlegers, sich durch eine außerordentliche Kündigung von dem Vertrag zu lösen, wenn er – wie hier zu unterstellen ist – durch eine nicht ordnungsgemäße Aufklärung über die für seine Anlageentscheidung erheblichen Umstände zum Beitritt bestimmt worden ist.

und weiter (Seite 6, RN 11):

Die Rechtsfolgen einer derartigen Kündigung ergeben sich aus den für das Ausscheiden eines Gesellschaftsvermögen gesetzlichen Regelungen der Paragrafen 738 fortfolgende BGB, 105 Abs. 3, Paragraf 161 Abs. 2 HGB, sofern und soweit nichts anderes vereinbart ist.

und weiter (Seite 7, RN 13):

4. Danach ist die Beklagte verpflichtet nach Paragraf 738 BGB und Paragraf 24 des Gesellschaftsvertrages eine Auseinandersetzungsbilanz aufzustellen, um die Höhe des Abfindungsanspruches des Klägers – oder des von ihm auszugleichenden Fehlbetrages – zu ermitteln.

 In dem konkreten Fall des S. W. Immofonds 2051 könnte es allerdings zu folgenden Wagnissen kommen:

Kündigen Anleger ihre Beteiligung an der S. W. Immo-Fonds 2051 Vermögensverwaltungsgesellschaft GmbH & Co. KG auf der Basis der aktuellen Rechtsprechung, hat dies zur Folge, dass nach der Lehre der fehlerhaften Gesellschaft Anleger bis zum Kündigungszeitpunkt an der Gesellschaft wirtschaftlich beteiligt bleiben und zur Beendigung einen Abfindungsanspruch entsprechend der Auseinandersetzungsbilanz haben.

Für diesen Fall wäre die S. W. Immofonds 2051 verpflichtet, wie im Falle des Oberlandesgerichts Karlsruhe, eine Auseinandersetzungsbilanz zu erstellen. Fraglich wäre noch, zu welchem Zeitpunkt diese Bilanz erstellt wird.

Es ist darauf hinzuweisen, dass nach den uns vorliegenden Jahresberichten für die Jahre 2009, 2010 und 2011, sowie auch für die Folgejahre, jeweils Jahresfehlbeträge in erheblicher Höhe ausgewiesen wurden.

Der Autor vermag nicht einzuschätzen, in welcher Höhe eine solche Auseinandersetzungsbilanz im Verhältnis zu den von den Anlegern eingezahlten Beträgen ausfallen würde und ob diese überhaupt positiv ausfällt.

Anleger haften folglich gegebenenfalls für bis zur Kündigungserklärung aufgelaufene Einlagebeträge, die noch nicht erbracht, noch nicht verjährt und fällig sind.

Erst wenn diese erbracht sind wird eine Auseinandersetzungsbilanz berechnet werden, die – so darf der Autor jedenfalls vermuten – deutlich unter den erbrachten Beträgen zurückbleiben wird und ggf. negativ ist. Ist die Bilanz negativ, muss der Anleger trotz Kündigung den Fehlbetrag noch aufbringen und an die S. W. Immofonds 2051 überweisen.

In diesem Falle wäre die Kündigung, die zunächst als Mittel erscheint, der Beteiligung ein Ende zu setzen, jedenfalls für die Anleger nachteilig.

Aktuell werden noch viele Anleger auf die Erbringung von noch nicht geleisteten Einlagen verklagt.

Aber auch die Anleger, die nicht verklagt wurden, oder Ihre Einlage vollständig erbracht haben, sollten darüber nachdenken, aktiv zu werden.

Für den Fall einer Kündigungswelle droht die Auflösung bzw. die Insolvenz. Verluste können sich dann bei jedem einzelnen Anleger realisieren. Auch wird es fraglich sein, ob bei der komplizierten Beteiligungsform über einen Treuhänder die Haftung des einzelnen Anlegers tatsächlich auf die vereinbarte und ggf. voll erbrachte Kommanditisteneinlage (Beteiligungssumme), beschränkt bleibt.

Angesichts der Komplexität dieses Falles ist zu empfehlen einen in der Materie versierten Anwalt aufzusuchen. Auch wenn Sie noch keine Klage zugestellt bekommen haben oder von den Rechtsanwälten Vianden und Sommer aus Bonn zu Zahlungen aufgefordert wurden ist es ratsam zu handeln.

Der Autor hat bereits mehr als 100 Anleger vertreten und führt aktuell eine Vielzahl gleich gelagerter Prozesse bundesweit. Wir bieten die Erstberatung von S.W. 2051 Anlegern zu einer Pauschale von 119,-€ inkl. MwSt an.